По адресу головного офиса в случае юридического лица или по месту жительства в случае физического лица. Если в договоре аренды указан другой адрес, претензию следует направить туда же. Чтобы доказать факт последующей отправки претензии, вам необходимо
После получения претензии вы можете вернуться к устным переговорам с арендатором и задокументировать их результаты. После получения претензии арендаторов часто призывают оплатить задолженность. Однако если устные переговоры не принесли результата, владелец квартиры должен обратиться в суд для взыскания долга. Все действия, предпринятые до этого, дадут заявителю дополнительное преимущество в суде.
Процесс взыскания долга
Процесс взыскания арендной платы включает в себя несколько этапов.
Запрещается использовать иные методы воздействия на арендаторов (отключение электричества, воды или отопления, препятствование доступу к арендуемому имуществу или угроза этого). Это незаконно и может привести к судебному преследованию владельца.
При взыскании дебиторской задолженности по аренде существует множество подводных камней. Эксперты EOS Russia помогут вам добиться полного возврата средств. Благодаря европейскому опыту в области взыскания долгов и многолетней практике на российском рынке наши консультанты способны решить вопросы возврата долгов, какими бы сложными они ни были.
Иван Комиссаров B2B Эксперт рынка проблемных долгов Другие статьи экспертов Другие статьи экспертов
Он съехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами.
Финансовые трудности, сокращение штата и желание сэкономить — вот основные причины недобросовестного поведения арендаторов офисных, торговых, складских и производственных помещений. Что делать собственникам в таких случаях?
Все владельцы бизнеса опасаются недобросовестных арендаторов. Такие арендаторы могут нанести ущерб имуществу, не внося платежи, разбивая окна, разрушая внутренние коммуникации, ломая выключатели, снимая паркетные полы и т. д.
По окончании срока аренды имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в котором арендатор его получил, хотя в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) учитывается нормальный износ. Нормальный или типичный износ возникает при нормальной эксплуатации помещения. Однако нормальный износ не может считаться само собой разумеющимся, и имущество может быть возвращено с явным материальным ущербом.
Многие владельцы совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи товара без тщательного осмотра при получении помещения. Другие, доверяя порядочности арендаторов, обмениваются актами и подписывают документы по почте. Это приводит к тому, что если при физическом осмотре помещения обнаружится ущерб, они не смогут предъявить претензии.
Как застраховаться от убытков
Арендодатели могут застраховать себя финансовыми средствами, например, заплатив депозит. Это своего рода гарантия от юридических обязательств. Сумма обычно составляет от одного до двух месяцев ежемесячной арендной платы.
Важно указать в договоре, что владелец может возместить ущерб, нанесенный арендованному имуществу, за свой счет. Даже если ущерба избежать не удастся, депозит, полученный при заключении договора, можно направить на ремонт оборудования, минимизировав риски, связанные с остановкой завода.
Правильное документирование ущерба, нанесенного имуществу по возвращении, также может решить многие проблемы. Владельцы вправе настаивать на собственной форме расписки. В ней вместе с представителем арендатора фиксируются все повреждения, которые явно превышают нормальный износ. Игнорирование этого правила может привести, например, к спорам с арендаторами о размере ущерба и его причинах.
Если арендатор не согласен со стоимостью устранения ущерба, можно провести независимую оценку. Ее можно заказать в любой оценочной компании. Однако желательно сообщить подрядчику о любых способах вызова оценщика, включая письмо о регистрации на юридический адрес. В будущем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и размере ущерба и предотвратить оспаривание арендатором допуска оценщика к осмотру имущества.
Показательным является случай, когда предъявить иск к арендатору невозможно. Клиент сдавал в аренду офисы поставщику импортной мебели. За день до фактического осмотра владелец подписал акт приема-передачи объекта «без претензий». Открыв офис, он увидел печальную картину. Арендатор снял все ламинированные полы, заключив с владельцем договор с пониженной арендной платой.
Собственник закрыл помещение из-за долгов. Что делать?
Мы продолжаем рассматривать спорные ситуации с арендой, с которыми могут столкнуться владельцы магазинов, баров, ресторанов или эстетических институтов. В предыдущей статье мы рассказали о том, как заключить договор аренды с владельцем, если вы хотите переехать раньше времени, и что делать, если владелец внезапно взвинтил цену. А сегодня мы рассмотрим, как владелец ограничивает доступ в здание или отключает электричество, потому что арендатор не заплатил вовремя. Мы рассмотрим, что говорит закон и как этот вопрос решался в судах.
Работники не могут выйти на работу
ИП Дубров сдает в аренду помещения владельцам фастфуда под названием «Пышки и кофе». Кафе работает плохо, продажи практически нулевые. В связи с этим у владельца фастфуда нет денег на оплату аренды, и задержка составляет три месяца.
Однажды сотрудники кофейни пришли на работу, а он не смог войти — ключ не подходил. Они позвонили владельцу — оказалось, что замок был заменен. Вот только владелец отказался пускать арендатора в здание, пока тот не оплатит все долги.
Примеры из закона
Урегулированы ограничения на доступ в помещение. Если это предусмотрено договором, то собственник имеет на это право. Но тут возникает важный вопрос — должен ли арендатор платить за период, в течение которого собственник не пускает его в помещение. У судов нет единого мнения по этому вопросу.
Они считают, что если арендатор фактически не использует помещение, то он не должен за него платить.
ООО «Корус» арендовало помещение у ИП Большаковой. Компания не платила за аренду 10 месяцев и накопила долг в 1,2 млн рублей. Чтобы вернуть деньги, собственник обратился в суд. Студенты первого курса полностью выполнили требования.
Corus не согласилась с решением и подала апелляцию. Компания утверждала, что собственники воспользовались своими правами по договору, ограничив доступ в помещение и сменив замки из-за отсутствия зарплаты. В течение пяти месяцев Corus не могла попасть в здание. Апелляция вынесла решение в пользу арендатора и отменила решение первой инстанции. Суд отметил, что собственник был вправе требовать оплату только за тот период, в течение которого арендатор мог пользоваться помещением. В договоре не предусмотрено, что этот период оплачивается и не начисляется по закону. В итоге суд взыскал в пользу арендатор а-627 000 рублей, что в два раза меньше суммы, заявленной истцом. Эта отмена была поддержана в апелляции (Постановление А14-8303/2015 Арбитражного суда Центрального округа от 12 июля 2015 года).
Между тем другие суды поддерживают арендодателя. Арендаторы обязаны платить в любом случае, даже если у них нет доступа в арендуемое здание.
‘Кронштадтский морской завод взыскал с Балтийского завода гидравлики 5,5 млн долга по аренде’. В суде ответчик утверждал, что не может пользоваться помещением, так как истец списал долги за задолженность и поэтому не может вернуть деньги. Однако Суд трех инстанций помог владельцу. Договор предусматривает право собственника ограничить доступ в помещение в случае возникновения задолженности — такая мера ответственности за просрочку. Поэтому собственник действует законно, и обстоятельств для освобождения арендатора от уплаты арендной платы нет (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2017 года А56-37518/2016).
Даже если у собственника есть договорное право не пускать арендаторов в помещение из-за долга, это не означает, что он может действовать произвольно. Владелец в любом случае должен действовать добросовестно и не нарушать права арендатора.
Beauty4Life предположила, что арендодатель Waynette Trading Company Limited свалил вину за аренду на финансовый кризис в стране. Владелец отказался сообщать о договоре, заявив, что его арендаторы задолжали ему два миллиона рублей аренды за много месяцев, и опечатал входную дверь в здание — это у него по договору.
Компания «Beauty4Life» была вынуждена расторгнуть договор через суд. Во всех делах было признано, что собственник вел себя плохо и злоупотреблял своими правами. Дело в том, что арендатор перевел 100 000 долларов компании Waynette Trading Company Limited еще до подписания договора. Поскольку эта сумма в несколько раз превышала долг, владелец мог бы легко погасить долг в ущерб этим деньгам. Вместо этого он решил заблокировать доступ арендатора в помещение. По требованию истца суд признал договор аренды недействительным (дело № А40-137837/2015, определение Верховного суда от 16. 05. 2017).
Что делать арендатору, если собственник не пускает арендатора в помещение
Если выяснилось, что собственник незаконно сменил замки или опечатал главный вход, следует немедленно собрать доказательства. Это повысит ваши шансы отстоять свою правоту в суде. Подтверждение факта ограничения доступа или отключения коммунальных услуг может помочь
Даже если собственник имеет право ограничить доступ в здание по договору, при наличии доказательств долг может быть уменьшен судом на период, в течение которого помещение не использовалось. Также можно доказать, что собственник злоупотреблял своими правами. Если неправомерные действия владельца привели к потере прибыли из-за перерыва в работе или убытков, например, у вас испортилась еда, вы можете потребовать компенсации в суде.
Важным моментом является то, указано ли в договоре, что арендатор обязан вносить арендную плату за период, когда он не находился в помещении. Суды считают, что без такого дополнения арендатор не обязан платить. Если в договоре ничего не сказано о платежах, вы можете сослаться на него в суде.
Изучите договор аренды на этапе его заключения, чтобы снизить риск возникновения споров в будущем. Таким образом, если вы не хотите стоять у опечатанной двери за отсрочку арендной платы, откажитесь от сотрудничества или попытайтесь договориться с владельцем об изменении условий договора. Даже если это правило удобно, его желательно знать заранее, чтобы всегда знать, как платить вовремя и защищать свои права.