Производитель обязан гарантировать качество объекта, который он обещал построить. Объем гарантийных обязательств не зависит от того, является ли объект общего строительства квартирой, нежилым помещением или дольщиком. Договор участия в общем строительстве должен предусматривать гарантийный срок, в течение которого дольщик может предъявить претензии по качеству, который не должен быть меньше срока, установленного законом. Однако и за пределами гарантийного срока в некоторых случаях дольщики имеют право предъявить претензии к производителю. Закон предусматривает случаи, когда дефект обнаруживается в течение гарантийного срока, но производитель не несет ответственности.
На что распространяется гарантия производителя и как она рассчитывается
Гарантия распространяется на качество объекта в соответствии с условиями договора, требованиями технических регламентов, учебной документации, а также нормативами проектирования и другими обязательными требованиями.
Гарантийный срок является важным условием договора участия в долевом строительстве, а срок освобождения изготовителя от ответственности за недостатки объекта недействителен (ст. 432 Закона РФ, п. 1, абз. 4 п. 4).
Гарантия производителя продлевается (пп.
— Для целей совместного строительства. Указывается в договоре, не более пяти лет. Этот срок исчисляется с даты передачи вещи участнику долевого строительства, если иное не установлено договором.
— техническое и механическое оборудование, входящее в состав объекта общего строительства. В этом случае гарантийный срок также указывается в договоре и должен составлять не менее трех лет. Он исчисляется с даты подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.
Закон не устанавливает отдельный гарантийный срок на отделку (если подрядчик взялся ее выполнить).
Поскольку отделка является неотъемлемой частью объекта совместного строительства, мы считаем, что на нее распространяются сроки, предусмотренные ч. 5 ст. 7 Закона о строительстве. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, т.е. не менее пяти лет.
В практике судов существует позиция, когда суды придерживаются указанной нормы, несмотря на ссылку на решение суда первой апелляционной инстанции в Общих постановлениях № 88-1237/2021 и 88-30033, короткие договоры гарантии на внутренне выполненные работы (Общие постановления № 88-1237/2021 и 88-30033; см. также постановление Апелляционного суда №. (/2020).
На какие дефекты не распространяется гарантия производителя
Подрядчик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они являются косвенными (ч. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве):
— Нормальный износ монтажных или отделочных элементов, систем механического и технического обеспечения, строительных блоков, изделий,
— нарушение требований технических регламентов, правил планирования, процессов эксплуатации объектов или элементов отделки, систем механического и технического обеспечения, конструктивных данных, изделий, продукции, изделий, изделий, изделий, изделий, изделий, изделий, изделий, изделий, изделий, изделий, изделий
— ненадлежащий ремонт объектов и указанных выше данных, систем, изделий, осуществляемый самим акционером или привлеченными им третьими лицами
— нарушение правил и условий эффективного и безопасного использования объектов, элементов отделки, систем механического и технического обеспечения, конструктивных элементов и изделий, предусмотренных эксплуатационными директивами на объект, предоставленный дольщику. Данное предписание должно быть выдано владельцем проекта участникам долевого строительства (ст. 7, ч. 1.1 Закона об участии в долевом строительстве).
Можно ли предъявлять претензии по качеству после окончания гарантийного срока?
Закон об участии в долевом строительстве гласит, что претензии по качеству могут быть предъявлены в случае обнаружения недостатков в течение гарантийного срока (статья 7, часть 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Однако в судебной практике встречаются случаи, когда отказ в удовлетворении этих требований признается незаконным.
Например, Верховный суд РФ отметил, что необходимо учитывать нормы Свода правил РФ о судопроизводстве и рынках. Если недостаток обнаружен после истечения срока гарантии, продавец считается не ответственным, если не доказано обратное.
При этом суд не исключил возможность удовлетворения требования после истечения гарантийного срока (определение Верховного Суда РФ от 17. 07. 2020 N 305-ЭС19-20516 (5)).
Суды также ошибочно признают вывод о том, что окончание гарантийного срока освобождает изготовителя от ответственности за недостатки (Решение Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01. 12. 2021 N Ф04-6438/2021 ).
Если дольщиком является потребитель, суд может применить 10-летний срок для предъявления требований, установленный пунктом 6 статьи 29 Закона о правах потребителей. Такая позиция встречается в судебной практике (Решение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07. 2019 N Ф01-2782/2019).